Es común que cada doce (12) meses de ejecución del contrato de arrendamiento se realice el reajuste o incremento del valor del canon, no obstante, a diferencia de los contratos de arrendamiento con destinación comercial los cuales se rigen por la voluntad de las partes para fijar el valor o porcentaje a incrementar, en vivienda urbana se trata de una norma imperativa y un derecho tanto para el arrendatario como para el arrendador, es así como la norma determina expresamente:
“Artículo 20. Reajuste del canon de arrendamiento. Cada doce (12) meses de ejecución del contrato bajo un mismo precio, el arrendador podrá incrementar el canon hasta en una proporción que no sea superior al ciento por ciento (100%) del incremento que haya tenido el índice de precios al consumidor en el año calendario inmediatamente anterior a aquél en que deba efectuarse el reajuste del canon, siempre y cuando el nuevo canon no exceda lo previsto en el artículo 18 de la presente ley.
El arrendador que opte por incrementar el canon de arrendamiento deberá informarle al arrendatario el monto del incremento y la fecha en que se hará efectivo, a través del servicio postal autorizado o mediante el mecanismo de notificación personal expresamente establecido en el contrato, so pena de ser inoponible al arrendatario. El pago por parte del arrendatario de un reajuste del canon, no le dará derecho a solicitar el reintegro, alegando la falta de la comunicación”
Sobre la anterior norma hago dos precisiones, primero, el contrato de arrendamiento de vivienda urbana por ser netamente reglado y de normas imperativas e impositivas determina que el incremento solo puede realizarse con respecto del INDICE DE PRECIOS AL CONSUMIDOR (IPC) del año inmediatamente anterior, como ejemplo, si el contrato de arrendamiento inició el 1 de enero del 2019 el respectivo incremento será efectivo para el 1 de enero del 2020, en el 100% del IPC certificado por el DANE del año 2019, es decir las partes arrendatario y arrendador no pueden pactar incrementos superiores al IPC, segundo, antes del cumplimiento de la fecha el arrendador deberá enviar una notificación por correo certificado informando el valor del canon con el respectivo incremento o reajuste, al respecto en el contrato de arrendamiento se puede pactar expresamente la renuncia a dicha condición, en ese sentido se entiende que automáticamente cada 12 meses se realizara el respectivo incremento en el canon de arrendamiento, siempre y cuando este claro en el contrato de la clausula en la cual el arrendatario reconoce expresamente que renuncia a dicha notificación.
Actualmente y por efectos de la pandemia derivada del COVID-19, el gobierno en una serie de decretos y en especial con respecto de las medidas de protección de la economía, expidió el decreto
579 del 15 de abril, en el cual ordeno que los reajustes e incrementos anuales de los cánones de arrendamiento determinados por la ley 820 del 2003 en vivienda urbana y los que se hayan pactado en inmuebles con destinación comercial que se causaran dentro de la vigencia del decreto se aplazaron durante el periodo comprendido entre la vigencia del decreto y el treinta (30) de junio de 2020, Concluido el aplazamiento establecido en el inciso anterior, el arrendatario pagará las mensualidades con el reajuste anual correspondiente en los cánones que hagan falta para terminar el período contractual acordado, incluido el reajuste actual. Es decir que el reajuste se suspende desde el 15 de abril fecha de vigencia del decreto hasta el 30 de junio y a partir de ahí se hará el incremento legal o pactado y se cobrara los dejados de pagar durante el aplazamiento.
A modo de comentario esta norma genero que los contratos de arrendamiento cuyo incremento se causaran en vigencia del contrato, se acumularan y así, el 1 de julio se cobraron incluido el respectivo mes, lo que no resulto ser el mejor alivio para los arrendatarios.